CRÉDIT: Prêt immobilier

Le prêt à taux zéro est ouvert à tout primo accédant candidat à l'acquisition de sa résidence principale.

L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

Si en cours de remboursement l'utilisation du logement était modifiée (par exemple, vous décidez de le louer), le prêt à taux zéro devra être remboursé.

Le prêt à taux zéro est soumis à des plafonds de ressources. Les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond, en fonction de la taille du ménage et du lieu de l'achat immobilier.

Pour être accordé, le prêt à taux zéro ne peut excéder 20% du coût de l'opération immobilière. Ce prêt aidé sans intérêts ne peut pas non plus représenter plus de 50% du ou des autres prêts finançant l'acquisition.

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé complémentaire cumulable avec tout autre prêt : prêt PAS, prêt conventionné, prêt bancaire libre, prêt épargne logement, prêt 1% patronal, prêts sociaux etc.)

Nouveau : depuis janvier 2009, le montant du prêt à taux zéro est désormais doublé à la condition que le ménage bénéficiaire se porte acquéreur d’un logement neuf.

Il s'agit d'un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, et accordé sans condition de ressources. Son principal avantage est qu'il donne droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL).

Le Prêt Conventionné (PC) peut financer :

• l'achat d'un logement neuf ou ancien à usage d'habitation principale,
• la construction d'une maison destinée à l'habitation principale,
• l’achat d’un terrain (dans la limite de 2 500 m²) et la construction d’une maison, à condition que la construction soit achevée dans les 3 ans qui suivent l’achat du terrain,
• des travaux d'amélioration ou des travaux d'économie d'énergie (dont le montant doit au moins être égal à 4 000 €),
• l'achat d'un logement destiné à la location.

Les logements financés par un prêt conventionné doivent répondre à deux conditions :

• Destination :
Le logement doit être destiné à la résidence principale du bénéficiaire ou de sa famille, ou celle de son locataire.

• Surface :
Le logement construit ou acheté doit avoir une surface minimale, qui dépend de la situation familiale du bénéficiaire. Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d’agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d’une surface habitable de 14 m².

A) Le prêt conventionné est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans. Il est possible de réduire la durée du prêt, sans durée minimale, ou d'allonger la durée du crédit, et ce jusqu'à 35 ans.
B) Le prêt conventionné permet de financer la totalité de l’opération, sans aucun apport personnel.
C) Les taux des prêts conventionnés sont fixés par les banques ou établissements financiers dans la limite d'un taux plafond. Il est différent selon qu'il s'agit d'un taux fixe ou d'un taux révisable.
D) Le prêt conventionné peut être complété, à l'exclusion de tout autre financement par :

• un prêt à taux zéro,
• un prêt 1 % logement,
• un prêt d'épargne logement,
• un prêt « fonctionnaire »,
• un prêt relais accordé par une banque.

Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est un prêt aidé qui ouvre droit sous certaines conditions à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). De plus, il est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage.

Pour pouvoir profiter du PAS, les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond de ressources. Les critères retenus sont la composition du ménage, le nombre de personnes à charge, et le lieu d'implantation du logement. Le PAS finance l'acquisition d'un logement neuf, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement ancien qu'il y ait ou non des travaux, ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. La résidence devra être la résidence principale

Ce prêt peut financer 100 % du prix d'achat. Il est cumulable avec d'autres prêts .

Le logement financé par le PAS doit respecter des surfaces minimales en fonction du nombre de pièces du logement

Peu importe l'ancienneté du logement et le besoin ou non de travaux pour bénéficier du PAS. Une seule restriction existe : un état des lieux doit être fait pour un logement vieux de vingt ans ou plus afin de confirmer les normes minimales d'habitabilité. Si nécessaire, il faudra indiquer les travaux nécessaires au respect des normes. Cet état des lieux doit être réalisé par un professionnel aux frais de l'acquéreur.

Certains travaux pourront être financés par un PAS : la mise aux normes minimales d'habitabilité du logement, l'adaptation du logement aux besoins d'une personne handicapée physique, ou encore des travaux d'économie d'énergie.

Une surface minimale au logement est exigée en fonction du nombre de personnes vivant dans le logement.

Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans le bien actuel pour acheter votre nouveau logement.

L’organisme prêteur va avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts. Ce prêt sera soldé lors de la vente de votre bien actuel.

Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira en moyenne à 75 % de la valeur du bien à vendre.

1 - Le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique :
Le prêteur avance une certaine quotité de la valeur du bien à vendre. Il complète le besoin de financement par un prêt amortissable. Les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique (qui incluent les intérêts et l'amortissement du capital) seront remboursés, dès le départ.

2 - Le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d'un prêt amortissable avec « différé d'amortissement » :
Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où le bien est à la vente.. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois, avec une « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, lors de la vente avec le capital emprunté.

3 - Le prêt relais sec :
Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ».

Ce prêt s’adresse aux investisseurs locatifs qui cherchent à bénéficier d’avantage fiscaux : les intérêts remboursés tout au long du prêt sont déductibles des revenus fonciers.

Il combine crédit et épargne. L’apport personnel est investi dans un produit d'assurance vie, qui sera adossé au prêt immobilier.

L’investisseur ne rembourse que les intérêts de son prêt pendant toute la durée du crédit. Ce n’est qu’au terme du prêt, à la dernière échéance, qu’il remboursera le capital emprunté Le remboursement in fine du capital est réalisé grâce à la vente du bien financé ou grâce au produit d'épargne.

Avantages :

• Facilités de trésorerie : paiement des seuls intérêts du prêt. Vous pouvez choisir de réduire vos mensualités, la durée du prêt ou faire un emprunt plus important.
• Economies d'impôts : déduction fiscale des intérêts pour les personnes fortement imposées et/ou disposant de revenus fonciers.
• Double protection de vos proches : en cas de décès, vos ayant droits bénéficient du bien immobilier (remboursé par l'assurance du prêt) ainsi que du capital du contrat d'assurance vie (capital hors succession).

Le Compte Épargne Logement (CEL) et le Plan Épargne Logement (PEL) restent les placements préférés des français. Ils associent deux étapes :

• une phase d'épargne rémunérée
• la possibilité d'obtenir un prêt pour acquérir un bien immobilier à l'issue de la phase d'épargne, à un taux d'intérêt fixé dès l'ouverture du CEL ou du PEL. Le montant du prêt est déterminé par le total des intérêts perçus durant la phase d'épargne

Vous devez vous adresser à votre employeur ou à l'organisme collecteur (CIL, Alliance, Procilia, Cplos, …) pour savoir si vous pouvez en bénéficier, et dans quelles conditions.

Le taux s'élève à 1,5 %, auquel il faut ajouter les frais de dossier et d'assurance. La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans. Le prêt 1 % employeur ne doit pas être le prêt principal.

Il finance la résidence principale, mais aussi celle des ascendants ou descendants , avec la notion de primo-accedant.

Ce prêt vous permet :

• d'acquérir un terrain en vue d'une construction de logement
• la construction d'un logement
• de financer les travaux d'aménagement et l'agrandissement
• d'acquérir un logement ancien.

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier vous pouvez bénéficier de plusieurs prêts :

• Prêt principal
• prêt à taux zéro,
• prêt 1% patronal,
• prêt épargne logement,
• prêt familial, etc.

Les durées de ces prêts sont toutes différentes, ce qui ne facilite pas la gestion du budget familial. Les échéances mensuelles ne seront pas constantes.

Afin de lisser votre mensualité, les banques proposent un prêt à plusieurs niveaux de remboursement : les mensualités du prêt multipalier ont la particularité de varier en fonction du total des mensualités provenant des autres prêts, et de votre capacité de remboursement.

L'avantage principal du taux fixe est sa sécurité. Le taux du prêt est fixé à la signature du contrat de prêt et ne variera pas sur toute sa durée.

Bien que le taux soit fixe, les échéances peuvent être modulées dans le temps. Le prêt peut être:

• à échéances constantes: le montant des mensualités est le même pendant toute la durée du prêt
• à échéances progressives: le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt. Cette formule permet d'alléger vos mensualités pendant les premières années de remboursement et de les alourdir ensuite pour profiter d'une hausse de vos revenus

Les principaux avantages du taux révisables sont:

• un coût de départ actuellement moins élevé.
• la possibilité de profiter des baisses de taux :

Un prêt à taux révisable est indexé sur un indice de référence l'Euribor. Cet indice peut varier à la baisse et à la hausse, ce qui entraînera la baisse ou la hausse du taux d'intérêt de votre prêt.

Les prêts à taux révisable offrent généralement l'option de passage à taux fixe.

Les établissements financiers ont crée des formules qui protègent l'emprunteur : le prêt révisable capé et les échéances plafonnées en cas de hausse des taux d'intérêt

1 - Le prêt à taux révisable capé :
Le taux de ce prêt est révisable mais doit le rester dans les limites prévues et contractuelles. Ainsi le taux du prêt est assorti d'un « cap » ou « plafond ». Ce cap peut aller de 1 %,à 3 % .
Les hausses et baisses de l'indice de référence seront répercutées sur la mensualité dans les limites prévues.

2 - Le prêt à taux révisable non capé et à échéances plafonnées :
Dans ce type de prêt, le plafond porte sur le montant des échéances et non sur le taux du prêt qui peut varier sans limite. Par contre, dans le cas où cette augmentation ne suffirait pas à absorber la hausse des taux d'intérêt, la durée de remboursement du prêt serait allongée. Cet allongement de la durée peut être lui-même limité par exemple à 5 ans. En cas de hausse de l'indice de référence, le montant des mensualités est augmenté mais doit rester à l'intérieur d'une limite, celle-ci est la plupart du temps liée à l'indice INSEE des prix. Cette limitation est donc dépendante du niveau de l'inflation, qui se situe actuellement aux alentours de 1 % à 2 %. La mensualité n'augmenterait que de quelques euros (1,50 % de 700 € = 10,50 €).

Dans l'autre sens, de la même manière, la baisse de l'indice de référence est répercutée sur la durée du prêt qui sera raccourcie.

3 - Le prêt à taux révisable non capé et à échéances non plafonnées :
Le principe de ce type de prêt a le mérite de la simplicité. En cas de hausse ou de baisse de l'indice de référence, ou les échéances seront modifiées, ou la durée variera sans limitation.

4 - Le prêt révisable à double indexation :
Le taux du prêt est révisable en fonction d'un indice déterminé. De plus, la mensualité est indexée sur l'indice INSEE des prix, et augmente donc chaque année.

Dans tous les cas et quelque soit l'évolution de l'indice de référence, les mensualités augmentent selon les termes du contrat de prêt. Par contre, la durée du prêt sera déterminée de la manière suivante :

• en cas de forte hausse de l'indice de référence (Euribor), supérieure à une certaine valeur, la durée sera augmentée. Il est considéré que l'augmentation prévue et systématique de la mensualité est alors insuffisante pour absorber le coût supplémentaire pour le prêteur,
• en cas de hausse faible de l'indice de référence (Euribor), la durée reste inchangée. Il est considéré que l'augmentation prévue et systématique de la mensualité est alors insuffisante pour absorber le coût supplémentaire pour le prêteur,
• en cas de stabilité de l'indice de référence, la durée diminue,
• en cas de baisse de l'indice de référence, la durée diminue de manière importante.

Par ailleurs, une durée maximum du prêt est déterminée par contrat.

Pour protéger les consommateurs et éviter qu'ils ne puissent être induits en erreur par des publicités trompeuses, le législateur a créé la notion de Taux Effectif Global (TEG) et en a rendu la publication obligatoire.

Le TEG définit un mode de calcul global du coût total du prêt sur toute la période de remboursement contractuel, il prend en compte l'ensemble des frais obligatoires liés au financement :

1. le taux d'intérêt du prêt
2. les frais de dossier,
3. les primes d'assurance
4. les frais de garantie

Le TEG ne doit pas dépasser le taux d'usure légal fixé par la Banque de France pour un prêt à taux fixe

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire : ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :

1 - L'hypothèque :
l'hypothèque : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des hypothèques) ; elle sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

• l'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien,
• le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.

2 - L'inscription en privilège de prêteur de deniers :
Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens et elle est prise au profit de l'emprunteur. L'IPPD est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

• comme l'hypothèque, l'IPPD doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrite à la Conservation des hypothèques
• l'IPPD prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier,
• en cas de problème financier, le fonctionnement de l'IPPD sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.

3 - La société de cautionnement :
Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :

• d'une contribution à un Fonds mutuel de garantie, qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
• d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

4- La caution « mutuelle fonctionnaire » :
Seuls les fonctionnaires et certaines activités particulières peuvent en profiter.

Les frais de notaire sont d'une triple nature :

• les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs, sont fixés par décret
• les droits dus au Trésor dont le notaire est le collecteur,
• les débours qui constituent le remboursement des frais engagés pour les services et documents extérieurs à l'étude nécessaires à la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèque, géomètre).